Por Fabiana Cristina Amaral – Advogada no Escritório Mascarenhas Barbosa Advogados
Vivemos, atualmente, com um judiciário lento em razão da alta demanda de processos, grande parte dessa volumetria vem das construtoras que diariamente são condenadas por atrasos na entrega de empreendimentos. Todavia, inúmeros adiamentos decorrem de fatores alheios à responsabilidade das incorporadoras. A exemplo dessa situação, cerca de 90% das empresas têm dificuldades para contratar trabalhadores como pedreiros e serventes, fatores esses que refletem diretamente no custo final das obras.
O que nos leva a pensar sobre em que momento surgiu tamanha precariedade em encontrar mão de obra qualificada. Dentre inúmeros fatores, a rotatividade pode estar relacionada ao fato das pessoas não possuírem o hábito de permanecerem no emprego durante o processo produtivo em sua totalidade. Ou seja, iniciam obras e acabam saindo antes da conclusão, o que gera uma alta rotatividade nas construções. Entretanto, tais costumes impactam diretamente na entrega de diversos empreendimentos, fazendo com que grandes empresas sejam prejudicadas num geral.
Como mencionado, a alta rotatividade de funcionários impacta diretamente o consumidor final, em outras palavras, o adquirente. Logo, inúmeros processos decorrem desse problema causado na construção, por exemplo: os processos por danos morais decorrentes dos atrasos das obras, que é umas das principais teses alegadas pelos autores. O que nos destaca o posicionamento do firmado pelo STJ diante desses casos.
Suponhamos que determinada pessoa adquira um empreendimento com entrega de chaves em outubro de 2018, todavia a entrega se dá apenas em fevereiro de 2019, após a data estipulada em contrato. Descontente com tal situação, o adquirente ajuíza uma ação de indenização contra a construtora alegando danos morais e, ainda, que a cláusula presente em contrato pactuado entre eles, no qual consta cláusula de tolerância, seria abusiva.
Em que pese os transtornos que inúmeras vezes são explanados nas exordiais ante o atraso e a abusividade que alegam em contrato. Vale salientar que não, não é abusiva. Como mencionado, existem inúmeros transtornos que são enfrentados pelas construtoras na hora de levantar um empreendimento, desde a rotatividade de funcionários até casos fortuitos e de força maior, como chuvas, deslizamentos e a escassez de matéria prima, dentre outros.
Sendo assim, conter uma cláusula que garante à construtora uma prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel é justificada pela própria Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) onde prevê que, “Art. 48 (…) §2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.
Logo, observa-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não constituindo abuso de direito (art. 187 do CC). Sendo assim, é possível extrair de inúmeros julgados que o simples descumprimento contratual não é capaz de gerar danos morais, apenas a possibilidade de gerar uma presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade de lucros cessantes. Porém, ainda assim, é necessário a efetiva comprovação dessa responsabilidade objetiva da construtora, sendo assim, de suma importância demonstrar que o evento ultrapassou a esfera do mero dissabor e lesionou de alguma forma financeiramente a vida daquele adquirente.
Em suma, conforme o entendimento do STJ para a configuração dos danos morais por atraso na entrega do imóvel é indispensável para comprovação do evidente abalo psicológico sofrido pelo consumidor. Não há espaço para o dano moral presumido (in re ipsa). Tais fundamentos uníssonos pelas jurisprudências em não aceitar condenações automáticas por danos morais, é necessário demonstrar a grave ofensa aos direitos da personalidade.
Diante disso, é notório que dos inúmeros processos movidos pelos Tribunais, são em maioria reflexos da falta de mão de obra qualificada para que os empreendimentos sejam entregues nos prazos estipulados. Em que pese o excesso de atrasos, a mão de obra tem um peso bastante considerável, pois pode comprometer a viabilidade econômica de um empreendimento.
Referências
JUSBRASIL. Disponível em: < https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/444135187/danos-morais-em-atraso-de-entrega-de-imovel-so-ocorrem-em-situacoes-excepcionais > Acesso em: 16 de setembro de 2021.
Mapa da obra. Disponível em: https://www.mapadaobra.com.br/negocios/10-regras-etica-construcao-civil/?doing_wp_cron=1631499483.7040610313415527343750 Acesso em: 12 de setembro de 2021.
XERPAY. Disponível em: https://xerpay.com.br/blog/rotatividade.Acesso em: 12 de setembro de 2021.
ZANELLA. T, ARALDI. J, SILVA. T. XV – Mostra de Iniciação científica: Influência da Rotatividade de Funcionários da Construção Civil e outras Variáveis no Custo Final de uma Obra, 2013.
